Smlouva o nájmu bytu, ujednání o zvyšování nájemného - vzor, tiskopis, formulář ke stažení online zdarma

Vzor je opraven dle nového občanského zákoníku 2014

Smlouva o nájmu bytu
vzor

Níže uvedeného dne, měsíce a roku uzavřeli podle ust. § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

 
1. Účastníci smlouvy

Pronajímatel :
Jméno Příjmení ........................,
rodné číslo : 123456/1234,
bydliště: přesná adresa
(dále jen "pronajímatel" - na straně jedné)
 
Nájemce:
Jméno Příjmení..........................,
rodné číslo : 123456/1235,
bydliště : přesná adresa

(dále jen "nájemce" - na straně druhé)
                                                       

tuto nájemní smlouvu
 
 

2. Prohlášení pronajímatele
 

Pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem bytu č. ..... nacházející se v ........ nadzemním podlaží v domě čp. ......, stojící na pozemku st.p.č. .......... v k. ú. ........., obec ........., vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. ...., u Katastrálního úřadu pro ................., katastrální pracoviště ........................
Předmětem této smlouvy je byt ...... (např. 2+1) o výměře 59 m2 s příslušenstvím v  ............ nadzemím podlaží výše specifikovaného domu, situovaný v ulici ........., č.p.. Příslušenství bytu tvoří: ….….….….….. . (dále jen "byt")

Součástí smlouvy je i protokol o stavu měřidel v bytě.

 3. Předmět smlouvy

Pronajímatel se zavazuje byt uvedený v čl. 2 této smlouvy včetně vybavení tam uvedeného přenechat nájemci ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Spolu s bytem má nájemce právo spoluužívat společné prostory domu a sklep.

Nájemce se se stavem pronajímaného bytu seznámil a v tomto stavu jej přebírá.

 Pronajímatel přenechává nájemci byt, který je předmětem této smlouvy, na dobu neurčitou.

4. Nájemné 

Nájemce se zavazuje platit po dobu trvání nájmu nájemné ve výši 6.500,- Kč měsíčně (slovy: šest tisíc pět set korun českých) vždy každý kalendářní měsíc na účet pronajímatele č. 589689578/0620, a to nejpozději k 15. dni v měsíci, za který se platí nájemné.

Nájemce se zavazuje společně s nájemným platit na účet pronajímatele měsíční zálohy na služby ve výši 2.000,- Kč (slovy: dva tisíce korun českých).

Pronajímatel je povinen provést jedenkrát ročně vyúčtování přeplatků a nedoplatků za zálohy na poskytnuté služby a plnění poskytované s užíváním bytu. Pronajímatel se zavazuje případný přeplatek na zálohách na poskytnuté služby a plnění poskytované s užíváním bytu vyplatit nájemci do 15 dnů od provedeného vyúčtování. Nájemce se zavazuje případný nedoplatek na zálohách na poskytnuté služby a plnění poskytované s užíváním bytu uhradit pronajímateli při platbě nadcházejícího nájemného na pronajímatelem uvedený bankovní účet.

Nájemcovo právo na nahlížení do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby a pořizování si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie tím není dotčeno.

5. Složení peněžité jistoty

Pronajímatel se dohodl s nájemcem, že nájemce složí k rukám pronajímatele při podpisu této smlouvy peněžitou jistotu ve výši nájemného za tři měsíce, tj. ve výši 19.500,- Kč. Pronajímatel se zavazuje vrátit nájemci při skončení nájmu složenou jistotu se zákonnými úroky, a to nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce vyklidil byt.
6. Práva a povinnosti smluvních stran

Pronajímatel zpřístupní nájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání dne................., kdy zároveň předá nájemci klíče od bytu a vstupních dveří.

Strany se dohodly, že nezbytné služby související s užíváním bytu, tak jak jsou vymezeny v ust. § 2247 odst. 2 občanského zákoníku, zajistí pronajímatel po dobu trvání nájmu. Rozúčtování a úhrada služeb se budou řídit příslušným právním předpisem.

Nájemce se zavazuje užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

Pronajímatel je povinen udržovat po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů a udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.

Nájemce je oprávněn provádět úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu, není-li v zákoně uvedeno jinak, pouze se souhlasem pronajímatele. Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.

Nájemce je povinen oznámit ihned pronajímateli poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, a bez zbytečného odkladu oznámit takové poškození nebo vadu, které brání obvyklému bydlení.

Pronajímatel je povinen odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

Nájemce se zavazuje oznámit pronajímateli svoji nepřítomnost v  bytě delší než dva měsíce předem.

Nájemce je povinen oznámit zvýšení počtu osob žijících v domácnosti nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou měsíců, kdy daná skutečnost nastala. Nájemce si je vědom toho, že pokud tak neučiní ve stanovené lhůtě, dopouští se závažného porušení svých povinností. Pronajímatel má právo pro závažné porušení nájemcových povinností vypovědět nájemci nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal.

Pronajímatel požaduje, aby v nájemcově domácnosti žilo maximálně 6 osob, neboť větší počet osob přesahuje kapacitu nájemcova bytu a nesplňuje obvyklé pohodlné a hygienicky vyhovující podmínky.

6. Ustanovení o zvyšování nájemného

Strany se dohodly na každoročním zvyšování nájemného ze strany pronajímatele, přičemž zvýšení je možné každoročně maximálně o 1,50 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Pronajímatel může zvyšovat nájemné nájemci až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Zvýšené nájemné nesmí být společně s tím, k němuž došlo již v posledních třech letech, vyšší než dvacet procent.

Na základě dohody smluvních stran je pronajímatel povinen nájemci učinit písemný návrh na zvýšení nájemného nejpozději tři kalendářní měsíce před stanoveným zvýšením nájemného, aby se s tím mohl v dostatečné lhůtě seznámit a k návrhu se vyjádřit.
 

7. Zánik nájmu

Nájem bytu zaniká písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí nebo jiným způsobem uvedeným v zákoně.
 
Pronajímatel je povinen ve výpovědi nájmu uvést výpovědní důvod.

V den, kdy nájem končí, odevzdá nájemce pronajímateli byt společně s klíči a zpřístupní byt pronajímateli v užívání. Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.


Nájemce je povinen při skončení nájmu uvést byt do původního stavu.

8. Závěrečná ustanovení

Účinky této smlouvy nastanou okamžikem jejího podpisu.

Tato smlouva je vyhotovena ve  2 stejnopisech, z nichž každá smluvní strana obdrží po jednom vyhotovení.

Práva a povinnosti zde neupravené se řídí příslušným ustanovením zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Smluvní strany prohlašují, že si tuto smlouvu před podpisem přečetly, s jejím obsahem souhlasí a na důkaz toho připojují své podpisy.


 
V  ..................... dne .........................                                     V  ..................... dne .........................

 
                      .....................................                                                    .............................
                                Pronajímatel                                                                    Nájemce

Nový občanský zákoník ponechává na vůli smluvních stran, aby si ujednaly výši nájemného a rovněž pravidla pro jeho zvyšování, popř. zákaz zvyšování nájemného.
Zároveň občanský zákoník pamatuje i na pronajímatele, kteří si způsob zvyšování nájemného neujednali. Zákon jim stanoví v ust. § 2249 NOZ pravidla a postup, jakým mohou docílit zvýšení nájemného.

Pronajímatel musí svůj návrh na zvýšení nájemného vůči nájemci učinit v písemné formě. Zvýšení nájemného může navrhnout až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

Nájemce má možnost se k návrhu na zvýšení nájemného vyjádřit. V případě že souhlasí, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu navržené již zvýšené nájemné. Nesouhlasí-li s návrhem na zvýšení nájemného, může do dvou měsíců od dojití návrhu svůj nesouhlas písemně pronajímateli vyjádřit. Pokud na návrh pronajímatele ve stanovené lhůtě nereaguje a pronajímatel po uplynutí lhůty nájemce k vyjádření, učiní k soudu návrh na určení nájemného, rozhodne o výši nájemném soud. Pronajímateli běží tříměsíční lhůta pro podání návrhu. Nájemce může namítnout, že návrh byl podán opožděně. Nájemce však v takovém případě nemá jistotu, že soudem určené nájemné nebude vyšší. Navíc soudem určené nájemné se platí ode dne podání návrhu, což vylučuje možnost zdržování řízení ze stran nájemce.

Obecné informace o nájemní smlouvě bytu podle nového občanského zákoníku a její náležitosti:
Nájem bytu zaznamenal velkou změnu oproti dřívější právní úpravě. Nově je do zákona přidán účel nájmu - zajištění bytových potřeb nájemce. Je-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení (např. rekreace, letní byt, stáž, ad.), použije se obecné ustanovení o nájmu (tj. ust. § 2201 a násl. NOZ). Stejně se bude postupovat v případě, že nájemcem bude právnická osoba.

Zákon vymezuje pojem byt v ust. 2236 odst. 1 NOZ - Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.

Na strany se vztahuje zvláštní ustanovení o nájmu bytu i v případě, že pronajatý prostor není určen k bydlení, ale slouží k uspokojení bytových potřeb nájemce (např. houseboat, ateliér...).

Náležitosti nájemní smlouvy (bytu)

U podstatných náležitostí nájemní smlouvy došlo k zjednodušení.  Pro platnost nájemní smlouvy stačí označení předmětu nájmu bytu a vyjádření úplatnosti. Nájemní smlouva musí být v písemné formě, ale pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

Nájemné
Nájemné se stanovuje pevnou částkou a v případě, že není uvedeno období, za které se platí, nastává fikce, že se sjednává za jeden měsíc. Neuvedení výše nájemného ve smlouvě, nemá za následek neplatnost smlouvy. Pronajímatel má právo na obvyklé nájemné, které je typické v den uzavření smlouvy pro dané místo a nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. 

Ochrana poctivého nájemce
NOZ pamatuje na situace, kdy uzavřená nájemní smlouva je neplatná nebo k uzavření nájemní smlouvy mezi stranami vůbec nedošlo. Bez ohledu na to, nájemce daný byt dlouhodobě užívá v dobré víře, že nájem vznikl a z projevů vůle stran vyplývá, že najemní vztah existuje. Dobrou vůli dovozujeme z placení nájemného ze strany nájemce nebo z předání  bytu nájemci pronajímatelem společně s klíči. Zákon v tomto případě dává ochranu nájemci v podobě zhojení právního stavu po třech letech užívání bytu nájemcem v dobré víře, že nájem je po právu.
.