Refiancování hypotéky je splacení již existujícího hypotečního úvěru u jedné banky novým hypotečním úvěrem od jiné banky. Při změně hypoteční banky je nejdůležitější správné načasování a dobré informace. Letos a napřesrok budou končit tří a pětileté fixace klientům hypotečních bank, kteří si brali úvěry v období velkého hypotečního boomu. Mnozí by možná chtěli lepší podmínky, a tak je napadne, zda by nebylo výhodnější úvěr refinancovat u jiné banky.

Jak to funguje

Refinancování hypotéky je splacení již existujícího hypotečního úvěru u jedné banky novým hypotečním úvěrem od jiné banky. Nejvýhodnější je refinancovat hypotéku přesně v mornenrě ukončení doby fixace úrokové sazby původního úvěru, protože to je možné vždy bez sankcí. Důvodů k refinancování hypotéky může být celá řada. Nejčastěji to však bývá snaha získat lepší úrokovou sazbu. Když klient při ukončení fixace zjistí, že mu hypoteční banka nechce dát na další období nejnižší sazbu, kterou má aktuálně ve svém sazebníku (takzvaná sazba "od ") nebo která je na trhu, hledá lepší úrok u konkurence. Dalším častým důvodem pro migraci k jiné hypoteční bance je přání prodloužit si dobu splatnosti, a to buď absolutně, nebo do vyššího věku. Některé hypoteční banky mají splatnost hypotéky jen 30 let, ale u jiných je možné splácet déle. Stejně tak věkové limity nejsou u všech bank stejné. Pro klienta může být prodloužení splatnosti i východiskem z dočasné nepříznivé finanční situace - rozloží si úvěr na delší období, a tím si sníží měsíční splátku.

Někdy si klient přeje upravit i jiné podmínky hypotéky. Chce například přejít z pohyblivé sazby na fixní, potřeboval by úvěr navýšit nebo nechce platit drahé pojištění, na které při sjednávání úvěru přistoupil, případně mu nevyhovuje drahý běžný účet, jejž si musel k hypotéce otevřít. Důvodem migrace však bývá i nespokojenost s celkově nevstřícným chováním stávající banky. Všechny uvedené důvody refinancování hypotéky jsou racionální, a pokud stávající banka nechce přání klienta respektovat, pak je přechod ke konkurenci jistě rozumným řešením.

Refinancování hypotéky však rozhodně není řešením v případě, kdy klient hypotéku nesplácí, je opakovaně upomínán, případně penalizován. Refinancováním se svého závazku nezbaví a nezíská ani žádný oddechový čas, pokud momentálně nemá na splátky. S největší pravděpodobností se mu ani hypotéku refinancovat nepodaří, protože banky si ověřují platební historii nových žadatelů v rejstřících dlužníků. K těm problémovým nejsou příliš vstřícné.

Poplatky za refinancování

V posledních třech letech většina bank upravila podmínky refinancování hypoték do velmi příznivé podoby. Klient může většinou přejít bezplatně, tedy bez poplatku za schválení úvěru, a za zjednodušených administrativních podmínek. Je mu například uznán původní odhad nemovitosti, takže za něj nemusí znovu platit. Někdy bance stačí i původní doložení příjmů nebo čestné prohlášení o tom, že se majetkové poměry klienta nezměnily. Řada bank, zejména těch nových, dává k hyporečnímu úvěru běžný účet zdarma nebo jen s minimálními poplatky, nepožadují k hypotéce životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet. Přechodem tedy klient ušetří nemalé náklady.

Pozor na čas

Největší riziko refinancování hypoték je ve správném načasování. Když klient začne jednat se stávající hypoteční bankou o podmínkách na další období těsně před datem konce fixace, bývá už zpravidla pozdě. Pokud mu nejsou ochotní vyhovět, nemá už dostatek času, aby si porovnal jejich nabídku s ostatními bankami, a nestačí si včas sjednat nový úvěr, kterým by ten starý refinancoval. Nakonec mu v časové tísni často nezbude nic jiného než kývnout stávající hypoteční bance na její podmínky, i když se mu zdají nevýhodné.

Aby klient dosáhl optimálních podmínek své stávající hypotéky nebo úspěšně přešel k jiné bance, musí na to myslet dostatečně dlouhou dobu před koncem fixace. Má pak dost času, aby se stávající bankou jednal o svých přáních nebo se poohlédl po podmínkách konkurence.

O budoucí úrokovou sazbu na další fixační období se lze zajímat v předstihu, dobré je nejméně 2 měsíce předem. V našem případě dokážeme klienta obsloužit a nabídnout výhodnější úrokovou sazbu při refinancování hypotéky už 6 měsíců dopředu a také ji podržet až do chvíle, kdy klilent skutečně refinancuje.

Malý migrační manuál

Kdo není v dění na hypotečním trhu příliš zběhlý, tomu se v této fázi vyplatí služby dobrého finančního poradce nebo hypotečního makléře. Znají nejen aktuální nabídku jednotlivých hypotečních bank, ale většinou také vidí do jejich zákulisí a mohou tedy poradit, kde by byli k požadavkům zájemce o refinancování nejvstřícnější. Pomohou také s rychlým vyřešením všech administrativních záležitostí.

Příklad refinancování v praxi

Uveďme si jeden malý příklad:
Pan Novák má hypotéku na dům u banky A ve výši 2 miliony korun s splatností na 20 let a fixace mu končí 30. 8. Dosud přesné plnil smluvní pod mínky a pět let bezchybné splácel. Chtěl by nyní nižší úrok, prodloužení doby splatnosti o 5 let a navýšení hypoték o 300 tisíc korun, protože si chce přikoupit kus zahrady.

Pan Novák se vydá do banky A na počátku července a předloží své požadavky. Když se banka bude zdráhat vyhovět nebo bude požadovat za změnu doby splatnosti či navýšení úvěru vysoký poplatek, začne se ohlížet jinde. Vybere si sám nebo s pomocí finančního poradce či hypotečního makléře vhodnou banku B, kde jeho podmínky budou ochotni akceptovat.
Přinese původní kupní smlouvu na dům, původní odhad nemovitosti a doklad o příjmech. Požádá o reíinancování hypotéky v bance A.

Vyřízení nového úvěru bude trvat nejméně dva až tři týdny. Banka B může žádat ještě další doklady, například o pojištění nemovitosti, případně smlouvu na koupi pozemku. Je třeba nastavit čerpání nové hypotéky v bance B tak, aby se shodovalo s datem 30. 8. Jinak by měl pan Novák problém, že nečerpá novou hypotéku včas nebo že není schopen k 30. 8. původní hypotéku v bance A splatit.

Když je v bance B vše vyřízeno a nová hypoteční smlouva podepsána, oznámí pan Novák bance A, že chce zbytek úvěru vyrovnat 30. 8. jinou hypotékou. Banka A mu v tomto rnomentě musí vyhovět a nesmí mu účtovat žádné penále.

Modelová kalkulace případu pana Nováka

(příklad sloužíjen pro ilustroci bez zohlednění ostatních nákladů)

• Původní hypotéka: 2.000.000 Kč na 20 let a úrok 4,59 % (úroveň 5Y sazeb z 02-2007)
• Měsíční splátka: 12.750,36 Kč
• Zbývající část jistiny pa Sletech: 1.656.748,81 Kč
• Navýšení nové hypotéky 300000 Kč: 1956 748,81 Kč
• Nová hypotéka: 1938.475 Kč se splatností na 25let a úrokem 3,39 % (aktuální 3Y fix)
• Měsíční splátka nové hypotéky: 9680,89 Kč.