Článek obsahuje definici (význam) pojmů budova, věc, nemovitost, stavba, jednotka, byt, dům, nebytový prostor, podlahová plocha, společné části domu ad. Speciální pojmy jsou v zákoně o vlastnictví bytů upraveny v § 2, jejich použití je však třeba vnímat v širším kontextu. Z tohoto důvodu je tento článek věnován jednak pojmů obecně používaných v oblasti občanského práva a jejich vztahu k pojmům speciálním podle zákona vlastnictví bytů.

Právní úprava ObčZ

Definice slova Věc v právní nomenklatuře

Pojem věci není v našem právním řádu definován. Obecně se má za to, že věcí je ovladatelný hmotný předmět, či ovladatelná přírodní síla, které obojí slouží potřebám lidí. Charakteristickými znaky věci jsou tedy její ovladatelnost a užitečnost pro člověka. Je-li určitý hmotný předmět věcí v právním slova smyslu či nikoli, je třeba posoudit s ohledem na okolnosti a povahu konkrétního případu. Lze říci, že předmět při dočasné neovladatelnosti neztrácí charakter věci, posouzení užitné hodnoty je závislé na úrovni vědeckotechnického poznání. Současně se předpokládá i určitá samostatnost věci. ObčZ dělí věci na movité a nemovité.

Definice pojmu Nemovitost

Nemovitostí se dle ustanovení § 119 rozumí pozemky, a to ve všech případech, a dále stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem.

Význam slova Stavba

Stavba – je věc, která je jako stavba označena ve smyslu zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon). Definice je obsažena v §2 odst. 3) a to v tom smyslu, že za stavbu jsou pro účely stavebního zákona považována veškerá stavební díla, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Ze staveb jsou tedy nemovitostmi ve smyslu ObčZ pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Proto stavba, která není spojena se zemí pevným základem, je považována za věc movitou a pokud je předmětem občanskoprávního vztahu, nevztahují se na ni náležitosti právních úkonů, které se vztahují k nemovitosti (např. smlouva o převodu stavby tohoto druhu nevyžaduje písemnou formu, k nabytí vlastnictví není zapotřebí vklad do katastru nemovitostí apod.). Z hlediska chápání pojmu stavba v občanskoprávních vztazích není rozhodující, zda jejímu zřízení předcházelo stavební povolení a došlo-li po jejím dokončení k vydání kolaudačního rozhodnutí případně jiných aktů vyžadovaných stavebním zákonem.

Význam slova Budova

Ne všechny stavby spojené se zemí pevným základem se však zapisují do katastru nemovitostí, což má význam pro určení okamžiku vzniku vlastnického práva. Do katastru nemovitostí se zapisují pouze budovy. Budovy jsou vymezeny v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění. Definice budovy je uvedena v § 27 písm. i) katastrálního zákona. Budovou se rozumí nadzemní stavba, která je uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Co je to Součást věci

Součást věci – je vymezena v § 120 odst. 1 ObčZ a je jí vše, co podle povahy k věci náleží a nemůže být odděleno, aniž by se hlavní věc znehodnotila. Věc a její součást tvoří jedinou věc s jediným právním režimem, proto součást sdílí právní osud věci hlavní. Část věci nemůže být podle platného práva předmětem vlastnického práva. Samostatnou věcí (nemovitostí) nejsou tedy přístavby (nástavby), neboť jsou součástí existující stavby. Na byt, ačkoliv není ve smyslu ObčZ bezprostředně spojen se zemí pevným základem a není věcí, se přesto v režimu ZOVB pohlíží jako na věc nemovitou, ovšem pouze v rozsahu, jak je jako předmět vlastnictví vymezen. Je třeba mít na vědomí, že předmětem vlastnictví není byt v tom smyslu ve kterém je předmětem nájemního práva, tedy užívacího, závazkového vztahu, ale pouze v tom rozsahu, jak ZOVB vymezuje jednotku, i když se v praxi poněkud nepřesně říká vlastnictví bytů a nikoli jednotek.

Jaký má význam pojem Příslušenství věci

Příslušenství věci – definované v § 121 odst. 1 ObčZ je samostatnou věcí. Je charakterizováno jako věc, která náleží vlastníku věci hlavní a je jím určena k tomu, aby byla s věcí hlavní trvale užívána (např. hospodářské budovy, kůlny, studna, klepadla apod.), vždy však musí splňovat kriterium samostatnosti na věci hlavní, a to i v režimu vlastnictví jednotek – bytů a nebytových prostor. Vlastníkem hlavní věci a příslušenství je tentýž subjekt. Pro povahu věci jako příslušenství není rozhodující, zda je s hlavní věcí spojena technicky nebo s ní nesouvisí. Některé stavby mohou mít dvojakou povahu (např. samostatně stojící garáž může být příslušenstvím věci nebo samostatnou věcí. Z výše uvedených důvodů je vhodné specifikovat v kupní smlouvě přesně i rozsah příslušenství věci.

Zvláštní pojmy podle zákona o vlastnictví bytů

Budova

Předmětem prodeje podle § 2 písm. a) ZOVB může být samostatná budova, která je definována jako trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory s výjimkou hal. Tato definice často nevyhovovala konkrétním situacím, kdy jedna samostatně stojící budova je tvořena dvěma či více uzavřenými celky, přičemž každý z nich má samostatný vchod a každý tento celek je oddělen od ostatních a není průchozí. Z toho dovodil Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí sp.zn. 30 Cdo 1068/2000, že i tento celek, který je přístupný pouze jedním vchodem a od ostatních celků je oddělen stěnami, je možno pro účely ZOVB považovat za budovu.

Tomu odpovídá i rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1069/2000. Prohlášení vlastníka o vymezení jednotky se může týkat i jen jedné části obytného domu jako stavebního celku, který má samostatné číslo popisné, kdy tato část má samostatný vchod, je odděleny od ostatních částí a není průchozí.

Rovněž podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo/469/2002 je budovou podle zákona o vlastnictví bytů stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal, a to za předpokladu, že vykazuje charakter samostatné nemovité věci v právním slova smyslu.

Byt

Bytem se podle ZOVB rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Rozhodující je tedy rozhodnutí stavebního úřadu o účelovém užití místnosti nebo souboru místností.

Zde je třeba zdůraznit, že rozsah práva užívání bytu na základě nájemní smlouvy se liší od rozsahu vlastnického práva k jednotce podle ZOVB.

Předmětem práva nájmu je byt a jeho příslušenství (§ 686 ObčZ). Příslušenstvím bytu jsou podle § 121 vedlejší místnosti a prostory, které jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány.

Rozsah vlastnického práva k jednotce je dán § 2 ZOVB, podle kterého předmětem vlastnictví mohou být pouze místnosti bytu (případně místnosti tvořící jeho příslušenství). Tomu odpovídá i vymezení podlahové plochy bytu podle ZOVB, kterou se rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Předmětem vlastnictví nejsou tedy ostatní prostory, které mohou být vlastníkem výlučně užívány, ale netvoří místnost.

Nebytový prostor

Nebytovým prostorem se podle ZOVB rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Je zde zdůrazněno, že příslušenství bytu, nebytového prostoru ani společné části domu nejsou nebytovými prostory.

Dům s byty a nebytovými prostory

Dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví je taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle ZOVB. Je rozdělena na jednotky.

Rozestavěný byt – nebytový prostor

Rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor je definován jako soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení nebo jiným účelům než bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Tato definice je nezbytná zejména pro realizaci smlouvy o výstavbě jednotek (§ 17 ZOVB).

Společné části domu

Zde jsou zahrnuty základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. drobné stavby) a společná zařízení domu (např.vybavení společné prádelny). Nejedná se ovšem o vyčerpávající výčet, i když ZOVB je v současné době jediným právním předpisem, který alespoň příkladmo vymezuje společné části domu.

K problematice společných částí domu vyslovil názor Krajský soud v Hradci Králové ve svém rozhodnutí sp.zn. 31 Ca 247/98. „ Zákon o vlastnictví bytů upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Těmi se podle ustanovení § 2 písm. e) zákona o vlastnictví bytů rozumí části domu určené pro společné užívání. Do jednoznačně určených společných částí budov patří podle citovaného ustanovení i kotelny. Jelikož podle písm. c) citovaného ustanovení společné části nejsou nebytovým prostorem, nemůže být ani kotelna pro účely zákona o vlastnictví bytů vymezena jako nebytový prostor – jednotka , která by mohla být předmětem převodu. U kotelen jde vždy o společnou část domu, která je v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky v domě přechází i spoluvlastnické právo k jeho společným částem. O prohlášení vlastníka budovy podle § 5 zákona o vlastnictví bytů a o tom, že se kotelna vymezuje jako jednotka, nemůže být z uvedených důvodů učiněn zápis do katastru nemovitostí pro shora uvedené zákonné omezení.“

Vymezení pojmu Jednotka

Pro účely ZOVB byl definován v § 2 písm. h) pojem jednotka pro byt nebo nebytový prostor jako reálně vymezenou část domu, která jedině může být předmětem vlastnického práva podle tohoto zákona. Podstatou ZOVB je spoluvlastnictví budovy a současné vlastnictví jednotky jako neoddělitelné součásti budovy. Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotky tvoří jeden celek a každý vlastník bytu nebo nebytového prostoru musí být tedy současně spoluvlastníkem společných částí domu. V tomto pojetí nejsou byt ani nebytový prostor věcmi tak, jak je specifikuje ObčZ v § 119, avšak v režimu zákona ZOVB mohou být předmětem občanskoprávních vztahů a lze je nabývat do vlastnictví a disponovat s nimi, jako by samostatnými věcmi byly. Pro účely dispozic podle ZOVB se na byty a nebytové prostory- jednotky, pohlíží jako na nemovitosti. Právní dispozice s jednotkami se řídí ustanoveními příslušných právních předpisů (především ZOVB), a v otázkách, které nejsou ZOVB upraveny se použijí ustanovení ObčZ týkající se nemovitostí.

Definice Podlahová plocha bytu

Pod písmenem i) se podlahová plocha bytu nebo rozestavěného bytu vymezuje tak, že se jí rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Pro výpočet podlahové plochy bytu je klíčovým pojmem pojem ”místnost bytu”. Zákon pojem místnosti nijak nedefinuje, stejně jako tak nečiní ani občanský zákoník ani stavební zákon. Pojem ”místnost” je považován za notorietu. Obecně lze místnost definovat - jak vyplývá z ustálené soudní praxe i odborného výkladu - jako každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen standardními zárubněmi a vstupními dveřmi.

Podlahová plocha bytu se vypočte součtem podlahové plochy všech místností bytu, tedy jak obytných místností, tak vedlejších místností tvořících příslušenství bytu ve smyslu občanského zákoníku. Podlahová plocha místností se vypočte jako obsah příslušného geometrického tvaru, který tvoří podlahová plocha místnosti. Zákon neobsahuje žádné ustanovení o úpravě podlahové plochy.

Podle § 2 písm. j) se podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru rozumí podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.

Z výše uvedeného vyplývá, že do podlahové plochy místnosti se nezapočítávají nosné sloupy uprostřed místnosti, ani příčky, které nerozdělují místnosti a nejsou postaveny až ke stropu (např. v koupelnách společných s WC), počítají se však plochy využité k zastavění např. zařizovacími předměty (vana včetně např. schodišťového stupně apod.).

V případě bytu umístěného ve dvou podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu – mezonetový byt - se započítává celá podlahová plocha dolní místnosti, včetně průmětu schodiště (i dřevěného) do této plochy, do podlahové plochy horní místnosti se plocha otvoru pro schodiště nezapočítává.

V případě přizdívek, jsou-li přizdívky na úrovni podlahy, zmenšuje se o jejich tloušťku podlahová plocha příslušné místnosti.

Pokud se jedná o společné prostory jako jsou světlíky, stoupačky, výtahové šachty, podchody, atria, schodiště ať již uvnitř nebo vně domu – podlahová plocha těchto technických prvků se nepočítá. Jedná se o společné části domu, kde je výpočet podlahové plochy je bezpředmětný, neboť nemá vliv na stanovení výše spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Půdorysnou velikost těchto technických prvků (a samozřejmě dalších společných částí domu) je nezbytné zohlednit v každém podlaží pouze při zhotovování výkresu – půdorysu všech podlaží, popřípadě jejich schémat, které tvoří přílohu jak k prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona č. 72/19994 Sb., tak ke smlouvě o převodu bytu nebo nebytového prostoru podle § 6 odst. 2 téhož zákona.