Vybrat si při prodeji nemovitosti realitní kancelář, nebo se radši spolehnout na vlastní síly? Obojí má své výhody i nevýhody. Tak či tak se člověk může nechat slušně napálit, když si nenechá poradit.Možná se domníváte, že prodat byt je prostou záležitostí. Jednoduše zadáte inzerát do annonce, nastavíte si cenu, jaká se vám s přihlédnutím k vaší náladě zrovna líbí, a za čtrnáct dní máte peníze na účtu. Může to tak být, zpravidla je to však úplně jinak.
První den, kdy je nemovitost v inzerci, vám srdce skáče radostí, jaký je o váš byt zájem. Žádní přímí zájemci se sice ještě neozvali, ale realitních kanceláří (dále jen RK) požehnaně. Ten byt bude pryč coby dup, říkáte si. Když se ale ani po týdnu neděje nic, co by nasvědčovalo prodeji bytu, začínáte chápat, že něco je špatně. Ucho vás bolí od neustálého telefonování se zástupci realitních kanceláří, kteří vás po telefonu přesvědčují, že právě oni vám pomohou prodat váš byt rychle a snadno. A vy se i přesto, že o realitních kancelářích nechcete na začátku ani slyšet a už při tichém vyslovení tohoto slovního spojení pokládáte telefon, nakonec podvolíte.
Vzhledem k tomu, o jak významný druh majetku se jedná (zdaleka nejdražší majetek běžné domácnosti), je prodej tohoto majetku důležitým mezníkem v životě a je bezpodmínečně nutné prodej trochu promyslet. Přeci jen byt neprodáváte každý den. Bohužel je to znát a většina lidí nemá žádné zkušenosti s prodejem bytu, zato má mnoho špatných zkušeností s realitními kancelářemi.
Prodej nemovitosti bez realitní kanceláře - správná volba?
Realitní kancelář by vám měla pomoci váš byt prodat, protože to bezpochyby je jejím cílem (je za to ohodnocena provizí), a realitní makléř by měl sloužit jako váš osobní poradce ve věcech týkajících se nemovitostí. Je pravda, že pokusit se prodat byt sám může být v dnešním turbulentním prostředí opravdu velké sousto, ač se to na první pohled nemusí zdát.
Důvodů, proč využít služeb realitní kanceláře, je mnoho. Seriozní realitní kancelář bude za vás prodávat váš byt. To mimo jiné znamená, že veškeré věci týkající se prodeje za vás udělá. Vás to nebude stát ani drahocenný čas, který můžete investovat jiným způsobem, ani spoustu nervů, o které můžete například ve frontě na katastrálním úřadě velice jednoduše přijít.
Pro vás odpadají veškeré starosti týkající se prodeje od inzerování, předvádění bytu zájemcům, shánění a podepisování podkladů až po celkový prodej. Mnoho realitních kanceláří nabízí řadu dalších služeb, které občas stojí za to využít. Hlavní výhodou je skutečnost, že realitní kancelář, potažmo makléř, přes kterého budete s RK převážně komunikovat, z 99 % prodal více nemovitostí než vy. Proto si je ve svěřeném úkolu jistější a práci odvádí kvalitněji a efektivněji. Na druhou stranu není všechno zlato, co se třpytí.
Největším argumentem zejména starších občanů proti využívání služeb RK je skutečnost, že bude muset za jejich služby zaplatit. "To si to radši prodám sám," říká mnoho lidí, když se dozví výši provize, kterou si RK za svoje služby bere. Je pravda, že provize realitních kanceláří jsou nemalé. Ve standardních případech se pohybují ve výši 3 - 5 % z prodejní ceny nemovitosti. V absolutních částkách jsou to desítky či stovky tisíc (v případě zprostředkování pronájmů se jedná o částku jednoho smluveného měsíčního nájmu od nájemce, ale někdy i od pronajímatele). To však není nic neobvyklého. Vzhledem k tomu, že hodnoty nemovitostí se ve větších městech pohybují v řádech miliónů, není se čemu divit. Část provize by měla pokrýt vedlejší náklady RK, jako např. náklady na smlouvy, podklady atd.
Další věcí, která by mohla uklidnit rozlíceného majitele, je fakt, že provizi standardně platí kupující. I když je pravda, že prodávající strana musí teoreticky navýšit částku, kterou chce z nemovitosti dostat, o výši provize RK, majitel na prodeji s RK většinou přeci jen vydělá. V konečném důsledku to vypadá většinou tak, že majitel i přes provizi RK dostane z nemovitosti více peněz než bez ní. Jedním z faktorů, které ovlivňují tuto konečnou cenu, jsou zkušenosti realitní kanceláře.
Co je to exkluzivní zastoupení realitní kanceláří?
Jakmile zkontaktuje RK či jí jste osloven, bude vám pravděpodobně nabízet výhradní (exkluzivní) zastoupení. Ač se v jiných případech do podpisu standardní smlouvy o zprostředkování prodeje moc nehrne, v případě exkluzivity je to úplně jinak. Co exkluzivní zastoupení a smlouva znamená?
Podepsání exkluzivní smlouvy pro RK znamená, že jako jediná (má to papírově potvrzeno) může zastupovat vaši osobu v prodeji definované nemovitosti. Pro RK to z toho vyplývají nepřehlédnutelné výhody. Nikdo jiný kromě této RK nemůže majitelovu nemovitost prodávat. V normálním případě nabízí majitelovu nemovitost třeba dvacet různých RK. V případě exkluzivní smlouvy má RK jistotu, že nemovitost prodá právě ona.
Exkluzivní zastoupení se může na první pohled zdát nevýhodné, nesmyslné a kontraproduktivní. Pravdou je, že mnoho lidí na něj taky takto pohlíží. "Čím víc realitních kanceláří oslovím, tím větší je šance na prodej," říkají někteří. Skutečnost však může být trochu jiná.
Jakmile se ve standardním případě RK dozví, že majitel prodává byt, začnou ho nabízet (nejčastěji na internetu - nejnižší náklady). Ti morálněji založenější majiteli zavolají a požádají o souhlas, někteří dokonce požádají o schůzku, kde majiteli vše vysvětlí a vyfotí prostory (správný postup). Některé kanceláře majitele bohužel ani neinformují o tom, že jeho nemovitost prodávají, a to za cenu, kterou si RK vymyslí, stáhne si fotky od jiné, čestnější RK, která u majitele byla a prostory nafotila, a nemovitost začne nabízet pod svým jménem, bez souhlasu majitele. Velice jednoduše se tak může stát, že majitel se sice rozhodl nespolupracovat s žádnou RK, vydá inzerát o prodeji (nejčastěji do inzertních novin), ale za dva dny jeho nemovitost nabízí už dvacet realitních kanceláří.
Už jen to, že byt je například na jednom realitním serveru nabízen třeba desetkrát (je to velice dobře poznat), a ještě k tomu za různé ceny (lišící se především o provizi RK), působí pro potenciálního zájemce velice nevěrohodně.
Posledním problémem, který uvedu, je, že v případě diverzifikace zprostředkovatelů má každá jednotlivá RK velice malou šanci, že byt prodá právě ona, její úsilí je samozřejmě přímo úměrné šanci prodeje.
S exkluzivní smlouvou všechny výše uvedené problémy odpadají. Majitel má jistotu, že nemovitost se nabízí pouze jednou a za jednu pevnou cenu - s popisem vypovídajícím o nemovitosti a fotografií. Všichni zájemci se ozvou pouze jedné RK, s kterou má majitel podepsanou exkluzivní smlouvu a která pro něj pracuje, tudíž odpadá zmatek, do kterého se majitel snadno dostane, když musí neustále komunikovat s neznámými lidmi z jiných RK, kteří mu slibují, že mají klienta právě pro něj. A v neposlední řadě také skutečnost, že RK je sama na prodej bytu, zvyšuje šance, že byt prodá právě ona, na 100 %, a proto se mnohem víc snaží, než kdyby byla např. jednou z dvaceti (tzn. aktivně vyhledává zájemce, více inzeruje atd.).
Nevýhodou exkluzivní smlouvy je, že jedna RK většinou nepokryje celý inzertní trh, protože inzeruje pouze někde, a ne všude, a vznikají trhliny, které by mohly jiné RK zaplnit.